دنیای‌اقتصاد: بورس و امتياز تسهيلات‌مسكن

دنیای اقتصاد: از اواسط هفته قبل، امتياز تسهيلات مسكن در فرابورس قابل معامله شد. اين اوراق پيش‌تر در شعب بانك مسكن و تحت يك بازار غيرمسنجم معامله مي‌شد كه پس از پذيرش اين اوراق در فرابورس، در عمل معامله اين اوراق شكلي رسمي و ضابطه‌مند به خود گرفت. اين اوراق يكي از انگيزه‌هايي است كه بانك مسكن به سپرده‌گذاران خود براي افزايش جذابيت سپرده‌گذاري در اين بانك اعطا مي‌كند؛ به اين صورت كه نرخ سود سپرده كوتاه مدت در بانك‌هاي عادي تجاري سالانه معادل 7 درصد است؛ در حالي كه سپرده‌گذاران در حساب سپرده‌ كوتاه‌مدت بانك مسكن در ازاي سپرده‌گذاري خود، دو درصد سود بيشتر معادل 9 درصد در سال كسب مي‌كنند. همچنين بانك مسكن در صورت سپرده‌گذاري حداقل به مدت سه ماه و به شرط آنكه ميانگين سپرده سرمايه‌گذار، حداقل معادل 27 ميليون تومان باشد، پس از سه ماه براي هر 27 ميليون تومان، سه برگه امتياز تسهيلات مسكن و از ماه‌‌هاي پس از آن، هر ماه يك برگه امتياز به سپرده‌گذار اعطا مي‌كند. وضعيتي كه باعث مي‌شود سپرده‌گذار در پايان يكسال، علاوه بر سود 9 درصدي، 12 برگه امتياز تسهيلات مسكن در اختيار داشته باشد. اما كاركرد اين برگه‌هاي امتياز تسهيلات مسكن علاوه بر دارا بودن ارزش‌زايي و قابليت معامله و واگذاري به غير اين است كه هر شخص با خريد يك برگه از اين اوراق مي‌تواند نسبت به اخذ تسهيلات خريد از بانك مسكن تا سقف حداكثر 20 ميليون تومان براي هر واحد اقدام كند. تسهيلاتي كه در قالب وام خريد حداكثر براي دوره 15 ساله و با نرخ سالانه 12 درصد قابل اخذ است. حال اين اوراق از هفته قبل به واسطه پذيرش در فرابورس، از قابليت نقدشوندگي و شفافيت بالاتري به لحاظ معاملاتي نسبت به ادوار گذشته برخوردار است. تنها تفاوت اوراق پذيرفته شده در فرابورس با اوراق پيشين قابل معامله در شعب اين است كه هر يك از اوراق فعلي، امكان اخذ 500 هزار تومان تسهيلات را براي خريد فراهم مي‌كند كه به همين دليل قيمت اين اوراق در فرابورس، نصف قيمت معامله اوراق در شعب و طي معاملات روز گذشته معادل 85 هزار تومان است. به بيان ديگر خريد اين اوراق مي‌تواند حداكثر تا 40 برگه براي خريد يك واحد مسكوني اختصاص دهد.اما براي آشنايي بيشتر با ابزار نوين حاضر در بازار سرمايه، مقايسه سود سپرده‌گذاران و تسهيلات گيرندگان اين اوراق تا حد زيادي مي‌تواند ابعاد اين ابزار سرمايه‌گذاري را مشخص كند. همان طور كه پيش‌تر نيز گفته شد، سپرده‌گذاران در اين طرح علاوه بر سود 9 درصدي سالانه، در پايان هر سال 24 برگه اوراق 500 هزار توماني دريافت مي‌كنند كه با توجه به قيمت 85 هزار توماني روز گذشته در فرابورس، سود سپرده‌گذاري در اين طرح به 6/16 درصد بالغ مي‌شود. در سمت مقابل تسهيلات گيرندگان با خريد 40 برگه از اين اوراق به قيمت 85 هزار تومان، به طور خالص صاحب 16 ميليون و 600 هزار تومان (پس از كسر 3 ميليون و 400 هزار تومان هزينه خريد برگه امتياز تسهيلات از 20 ميليون تومان) وام مسكن مي‌شوند؛ وامي كه با فرض دوره 15 ساله، از اقساط ماهانه‌اي معادل 241 هزار و 200 تومان برخوردار است كه در عمل براساس روش علي‌الراس، نرخ سود سالانه اين وام با فرض نبود هزينه خريد برگه امتياز تسهيلات مسكن به 6/15 درصد و با احتساب هزينه خريد امتياز تسهيلات (هزينه واقعي) به 5/21 درصد بالغ مي‌شود. رقمي كه در مقايسه با تسهيلات اعطايي بانك‌هاي دولتي به تازگي خصوصي شده نيز بالا است و به همين علت ديروز اين اوراق در قيمت 85 هزار تومان در فرابورس دچار صف فروش شد. اما با فرض قيمت 73 هزار تومان براي هر يك از اين اوراق در فرابورس، سود سپرده‌گذار در اين طرح به 4/15 درصد و هزينه واقعي تسهيلات براي وام‌گيرنده به 5/20 درصد مي‌رسد. ارقامي كه به نظر مي‌رسد در شرايط فعلي حاكم بر بازارهاي مالي و پولي ايران، مي‌تواند رقمي معقول براي اين اوراق تلقي شود. در اين ميان هيجان روزهاي آغازين معاملات اين اوراق در فرابورس به واسطه تصور نادرست برخي افراد نسبت به امكان اخذ يك ميليون تومان وام در ازاي خريد هر يك از اين اوراق در فرابورس، به نظر مي‌رسد اين هيجان در حال اصلاح و فروكش كردن است. به هر روي فارغ از قيمت معاملاتي و سود و زيان سرمايه‌گذاران و خريداران اين اوراق، ورود اوراق امتياز تسهيلات مسكن به فرابورس (به عنوان يك بازار متشكل و شفاف) قابليت‌هاي بورس‌ها را در شفاف‌سازي، عادلانه كردن و رقابتي كردن بازارها بيش از پيش نشان مي‌دهد. بازاري كه اين بار پذيراي ابزاري از رقيب ديرينه خود، بازار مسكن است.