طرح مسکنی جدید | نسخه کره جنوبی برای مستاجران ایرانی

بازار اجاره در ایران همواره یکی از پرچالش‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی بوده است. نوسان‌های شدید، تورم عمومی و کمبود عرضه مسکن سبب شده‌اند که مستاجران در شرایط دشواری قرار گیرند. در این میان، دولت ایران تلاش دارد با الگوبرداری از تجربه کشورهای موفق همچون کره جنوبی، طرح مسکن استیجاری را پیاده‌سازی کند. این گزارش به بررسی وضعیت فعلی اجاره در ایران، مدل کره جنوبی و امکان تطبیق آن با شرایط کشورمان می‌پردازد.

وضعیت فعلی بازار اجاره در ایران

براساس گزارش مرکز آمار، رشد اجاره‌بها در تیرماه ۱۴۰۴ به ۳۴.۶ درصد رسیده که کمترین میزان در چهار سال اخیر است. در حالی‌که تورم عمومی ۴۲.۴ درصد گزارش شده است. این اختلاف نشان می‌دهد که اجاره‌نشین‌ها تا حدی از فشار تورمی عمومی مصون مانده‌اند.

با وجود این، بسیاری از مستاجران همچنان از عدم رعایت سقف‌های تعیین‌شده توسط موجران گلایه دارند. به عنوان نمونه، سقف مجاز افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد و در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر ۲۰ درصد تعیین شد، اما رشد واقعی اجاره بها بیش از این مقادیر بوده است.

تجربه کره جنوبی در مسکن استیجاری

کره جنوبی حدود ۶۰ سال پیش وارد عرصه حمایت مستقیم از اجاره‌نشین‌ها شد. این کشور با طراحی نظام مسکن استیجاری دولتی و نیمه‌دولتی، موفق شد اقشار کم‌درآمد را برای مدت‌های طولانی تحت پوشش قرار دهد.

ویژگی‌های مدل کره جنوبی عبارتند از:

• حمایت بلندمدت تا ۵۰ سال برای دهک‌های پایین.

• اجاره‌بهای پلکانی متناسب با درآمد خانوار (۶۵ تا ۲۰۰ دلار در ماه).

• امکان خرید واحد استیجاری برای دهک‌های ۳ تا ۶ پس از ۱۰ سال سکونت.

• مشارکت دولت و بخش خصوصی در تامین زمین و ساخت مسکن.

این مدل به مرور زمان توانسته تعادلی پایدار بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره کره جنوبی ایجاد کند.

شباهت‌ها و تفاوت‌های ایران و کره جنوبی

1. شباهت‌ها

   • نیاز گسترده به حمایت از اقشار کم‌درآمد.

   • فشار تورم عمومی بر اجاره‌نشین‌ها.

   • تلاش دولت برای ورود به حوزه تنظیم‌گری بازار مسکن.

2. تفاوت‌ها

   • کره جنوبی از دهه ۱۹۶۰ وارد این حوزه شد، در حالی که ایران تازه در مرحله طراحی و شروع است.

   • ساختار اقتصادی کره جنوبی بر پایه رشد پایدار و کنترل تورم بوده، اما اقتصاد ایران همچنان با نوسان‌های جدی روبه‌رو است.

   • فرهنگ اجاره‌داری در کره جنوبی با نظارت دقیق دولت و بخش خصوصی حرفه‌ای همراه است، در حالی‌که در ایران موجران سنتی نقش پررنگی دارند.

چالش‌های پیش‌روی ایران

• طولانی بودن اجرای طرح‌ها: طرح مسکن استیجاری هنوز وارد فاز اجرایی نشده است.

• بی‌اعتمادی مستاجران به سقف‌های قانونی به دلیل عدم پایبندی موجران.

• تورم عمومی بالا که می‌تواند هرگونه حمایت در بازار اجاره را بی‌اثر کند.

• محدودیت منابع مالی دولت برای اجرای گسترده طرح‌های حمایتی.

برنامه‌های دولت ایران برای حمایت از مستاجران

وزارت راه و شهرسازی در راستای قانون جهش تولید مسکن برنامه‌هایی شامل:

• واگذاری اراضی دولتی برای ساخت مسکن استیجاری.

• اولویت دادن به زوج‌های جوان در دریافت واحدهای اجاره‌ای.

• همکاری با بخش خصوصی برای سودآور کردن پروژه‌ها.

• اجرای طرح نهضت ملی مسکن با تکمیل بیش از ۶۶۰ هزار واحد در یک سال گذشته.

نقش ثبات اقتصادی در موفقیت طرح‌ها

هرچند سیاست‌های مسکن می‌توانند در کوتاه‌مدت بخشی از مشکلات را حل کنند، اما تجربه جهانی نشان داده که کنترل تورم عمومی و ایجاد ثبات اقتصادی، مهم‌ترین شرط موفقیت هرگونه سیاست اجاره‌ای است. اگر تورم افسارگسیخته ادامه پیدا کند، حتی با ساخت مسکن استیجاری هم بازار اجاره دچار تلاطم خواهد بود.

مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته

در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته مانند آلمان، فرانسه و کره جنوبی:

• سقف افزایش اجاره‌بها کمتر از ۵ درصد است.

• حمایت‌های مالیاتی و یارانه‌ای برای مستاجران اعمال می‌شود.

• بخش خصوصی با انگیزه سودآوری وارد بازار اجاره می‌شود.

این الگوها نشان می‌دهند که همکاری دولت و بخش خصوصی شرط اصلی موفقیت در کنترل بازار اجاره است.

جمع‌بندی

بازار اجاره در ایران در شرایطی قرار دارد که از یک سو نرخ رشد اجاره بها کاهش یافته و از سوی دیگر تورم عمومی بالا همچنان تهدیدی جدی برای مستاجران است. الگوبرداری از مدل کره جنوبی می‌تواند راهگشا باشد، اما نیازمند:

• ثبات اقتصادی کلان

• اجرای واقعی و سریع طرح‌ها

• نظارت قوی بر موجران و قراردادها

• جلب اعتماد بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری

اگر این شروط محقق شود، می‌توان امیدوار بود که نسخه کره جنوبی برای مستاجران ایرانی به ثمر بنشیند و بخشی از دغدغه‌های اجاره‌نشین‌ها کاهش یابد.

 ۵. منابع

• ایسنا – گزارش وضعیت بازار اجاره و جلسه مشترک ایران و کره جنوبی.

• مرکز آمار ایران – شاخص‌های اجاره‌بها و تورم عمومی.

• وزارت راه و شهرسازی – طرح‌های نهضت ملی مسکن و مسکن استیجاری.

• OECD Housing Policies Database – تجربه کشورهای توسعه‌یافته در بازار اجاره.